O GUIA COMPLETO PARA VOCÊ FINANCIAR O SEU APARTAMENTO NO RIO DE JANEIRO

COMO FINANCIAR UM APARTAMENTO NO RIO DE JANEIRO
Comprar seu imóvel financiado no Rio de Janeiro parece um processo difícil, mas na verdade são as etapas que por sinal, são muito burocráticas. A Apartamentos Rio fez um guia explicativo para você entender de forma simples, como financiar seu apartamento no Rio. 

Apesar de sucinto, o guia completo para você financiar o seu apartamento no Rio de Janeiro é bem completo. Depois de escolher o seu apartamento e ler o guia, se tiver alguma dúvida, não hesite em nos procurar. ;)

A seguir, listamos as principais dúvidas que as pessoas têm ao financiar seu primeiro imóvel na cidade do Rio de Janeiro. 

MODALIDADES DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO? 
Para comprar um imóvel parcelado, o financiamento é feito através de um empréstimo em alguma instituição financeira. O banco paga o valor do apartamento à imobiliária que vende o imóvel e o comprador paga ao banco as parcelas do valor emprestado.

No Rio de Janeiro há dois tipos de financiamento imobiliário. São eles o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

Sistema Financeiro Imobiliário
Através do SFI o valor permitido para financiamento é acima de R$ 1,5 milhão. Esse tipo de financiamento é realizado pelo Mercado de Capitais com juros de até 12% ao ano. O SFI é comumente utilizado para imóveis de alto padrão. 

Sistema Financeiro da Habitação
Pelo SFI é possível financiar apartamentos de até R$ 1,5 milhão, com juros anuais também de até 12%. Essa modalidade é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação
Ao adquirir um apartamento pelo SFH, além da amortização das parcelas, há mais alguns benefícios como o PCVA (Programa Casa Verde e Amarela) e a composição de renda. 

Com o Programa Casa Verde e Amarela a compra do apartamento é feita com as menores taxas de juros do mercado, porém o limite de renda para compra de imóveis com esse programa é de R$ 7.000. 

Com a composição de renda, duas pessoas da família somam as rendas e dividem o pagamento do financiamento. 

O financiamento IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
O financiamento através do IPCA é uma nova linha de financiamento imobiliário que tem a Caixa como indexadora e que possui taxas de 2,95% a 4,95% ao ano. Com essas taxas menores, os valores das prestações diminuem entre 30% e 50%. Nesse crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser utilizado para comprar o apartamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

FGTS e SBPE nos financiamentos imobiliários
Ao escolher os recursos para financiar o apartamento, há duas opções: O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

FGTS
Com o FGTS, é possível comprar um apartamento se o contrato de financiamento for pelo Sistema Financeiro de Habitação, o SFH. Com o FGTS, você diminui em até 80% o valor das prestações por 12 meses. 

SBPE
No SBPE, o apartamento financiado se enquadra no Sistema Financeiro de Habitação, o SFH. 

TIPOS DE COBRANÇA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO 
Há 3 tipos de cobranças dos financiamentos de imóveis. São elas a Tabela Price, o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE). 

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas são mais altas no começo e diminuem no final por conta do pagamento mensal do valor financiado e da diminuição progressiva dos juros. Já na tabela Price, as prestações são fixas durante todo o financiamento.

O Sistema de Amortização Crescente (SACRE), é a junção entre SAC e PRICE. Nessa modalidade de cobrança, no início o valor das parcelas é alto e diminuem depois de um tempo porque o valor da amortização cresce ao longo do tempo enquanto os juros caem. 

O tipo de financiamento mais recomendado é o SAC, porque no Sistema de Amortização Constante as parcelas vão decrescendo. 

*Amortização é o pagamento do saldo devedor. Em outras palavras, é pagar o financiamento realizado. 

TEM ALGUM SEGURO OBRIGATÓRIO PARA COMPRAR UM APARTAMENTO PARCELADO?
Para comprar um apartamento parcelado há dois seguros que são obrigatórios. O MPI (Morte por Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Os dois seguros equivalem a cerca de 3% do valor do imóvel e são cobrados nas parcelas do financiamento imobiliário. 

Seguro Morte Por Invalidez Permanente
O seguro Morte por Invalidez Permanente é destinado ao comprador. Cobre o saldo em aberto desde a data do acidente que venha a provocar morte ou invalidez, para que o credor não tenha débitos em aberto. 

Seguro Danos Físicos Ao Imóvel
Como o próprio nome já diz, o DFI é um seguro para cobrir eventuais danos à integridade física do apartamento como alagamentos, inundações, incêndios, desmoronamentos e explosões. Nesse tipo de seguro, o banco contrata uma empresa especializada para avaliar o imóvel. 

Seguro DFI e MPI Com a Caixa
A Caixa Econômica Federal veio com uma proposta de unificar os dois seguros, criando o Seguro Habitacional. A unificação do MPI e DFI com a Caixa oferece dois tipos de seguro: O Seguro Habitacional Tradicional e o Seguro Habitacional Mais.

Seguro Habitacional Tradicional
Além da cobertura para Morte por Invalidez Permanente e Danos Físicos ao Imóvel, o seguro da Caixa dá direito a assistência domiciliar 24 horas nos dois primeiros anos de financiamento e sorteios semanais de R$5 mil durante o 1° ano do contrato.

Seguro Habitacional Mais
Além das coberturas obrigatórias para DFI e MPI, há também a indenização por Danos Físicos ao Conteúdo. O seguro DFC cobre furtos, danos elétricos, possui assistência domiciliar 24 horas estendida por todo o período do contrato de financiamento e sorteios mensais de até R$750 mil. 

COMO É CALCULADO O VALOR DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO 
O que compõe o valor do financiamento de um apartamento são o montante a ser financiado, os seguros obrigatórios, a taxa de juros, que é a remuneração do banco por assumir o risco da compra e taxas administrativas, que é a cobrança da manutenção do serviço prestado. 

As instituições financeiras cobram os juros levando em conta o tipo, o valor e o prazo para pagamento do imóvel. O cálculo dos financiamentos são feitos utilizando os sistemas de amortização Tabela SAC e a Tabela Price, descritos no subtítulo tipos de cobrança do financiamento imobiliário. Segundo a InvestCred, empresa parceira da Apartamentos Rio, as taxas praticadas pelos bancos tradicionais Itaú, Caixa, Banco do Brasil, Santander e Bradesco são:

Itaú: de 5,39% a 6,90% ao ano (dependendo da modalidade escolhida);

Caixa: de 4,75% a 9,75% ao ano (dependendo da modalidade escolhida);

Banco do Brasil: a partir de 6,29% ao ano;

Santander: a partir de 6,99% ao ano;

Bradesco: de 6,7% a 6,9% ao ano. 

COMO USAR O FGTS PARA COMPRAR MEU APARTAMENTO
É possível utilizar o FGTS de 3 formas para parcelar a compra do seu apartamento. Você consegue diminuir o valor de entrada, o valor total do financiamento ou o número de parcelas da compra do seu apartamento. O uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para compra de apartamento tem alguns requisitos. A seguir listamos essas regras de maneira simples e objetiva. 

O apartamento deve ser residencial e custar até 1,5 milhão;

O imóvel não pode ter sido vendido pelo FGTS nos últimos 3 anos;

Você não pode ter outro apartamento no mesmo estado onde mora ou trabalha;

Você não pode ter outro apartamento financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação;

A compra do apartamento deve ser para moradia própria; 

Você deve ser brasileiro ou esrangeiro com visto permanente. 

Você não pode estar inscrito no cadastro de órgãos de proteção de crédito como SPC (Serviço Nacional de Proteção ao Crédito) e SERASA (Centralização de Serviços dos Bancos);

Deve estar inscrito e regularizado no Cartório de Registro de Imóveis;

Deve estar trabalhando pela Consolidação de Leis Trabalhistas há pelo menos 3 anos.

Além desses requisitos é necessário apresentar os seguintes documentos:

RG;

Extrato de conta bancária vinculada ao FGTS;

Carteira de trabalho (Carteira de Trabalho e Previdência Social);

Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). 

O FGTS não pode ser usado na compra de apartamentos na planta, somente na fase de pós-chaves, quando imóvel já está pronto. Na fase de pré chaves o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço não é permitido porque o apartamento ainda não possui a matrícula e o registro, documentos exigidos para aprovação da compra de imóveis com FGTS. 

É POSSÍVEL FINANCIAR MEU APARTAMENTO SEM CONTRACHEQUE? 
O número de empreendedores e profissionais autônomos não para de crescer no Rio de Janeiro. É totalmente possível adquirir um imóvel sem contracheque. A comprovação de renda, inclusive, é uma das etapas mais cruciais para financiar um apartamento. 

Os documentos necessários para comprar apartamento sem contracheque são basicamente o Imposto de Renda e os extratos bancários. Mesmo sendo isento de pagar impostos, a declaração do IR é importante para comprovação do rendimento. Para os extratos bancários, é interessante utilizar a conta com mais movimentações e a conta do banco que você pretende solicitar o financiamento, pois as instituições financeiras avaliam rendimentos por cerca de 6 meses. 

QUAL O VALOR MÍNIMO PARA O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL?
No geral não há um valor específico para o financiamento de apartamentos no Rio de Janeiro, varia de acordo com o banco. Mas no geral, a entrada deve ser no mínimo 20% do valor do imóvel e as parcelas não devem consumir mais que 30% da renda familiar. O score no Serasa pode colaborar para permissão de uma entrada menor. 

Segundo a InvestCred, o valor mínimo de entrada pela Caixa pode ser de 10%. 

Uma dica muito importante é comprar apartamento na planta. Comprando um apartamento ainda em construção, o valor de entrada não precisa ser pago à vista, pode ser parcelado. 

TEM ALGUM PRAZO PARA APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO? 
O tempo para aprovação do financiamento, assim como a taxa de juros, varia de acordo com o banco. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a Abecip, os bancos levam em média entre 40 e 60 dias para aprovar o financiamento de um apartamento no Rio. 

Com a Caixa, banco que mais permite financiamentos no Brasil, o processo de aprovação é mais rápido. Geralmente leva cerca de 10 dias. Outros fatores que agilizam ou atrasam a autorização do financiamento são o envio de documentos, a liberação do FGTS, a entrega correta do Imposto de Renda e informações vinculadas ao CPF. 

Já a liberação do crédito é aprovada entre 1 e 3 dias úteis. Porém o dinheiro só é liberado após registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis. 

As etapas do financiamento desde a simulação até a liberação dos recursos são 7:

Simulação: a primeira etapa é a projeção das parcelas e do valor total do apartamento;

Análise de crédito: o banco irá analisar a renda e o histórico vinculado ao seu CPF;

Avaliação do imóvel: a instituição financeira é responsável por contratar uma empresa competente para verificar as condições do apartamento e emitir um laudo com o valor do imóvel;

Análise jurídica: os documentos passam por análises até a aprovação da compra;

Assinatura do contrato: a assinatura do contrato reúne o banco, o comprador e o corretor;

Registro e devolução do contrato: depois do contrato assinado, este é registrado no cartório de imóveis competente. Após essa etapa, é preciso voltar ao banco com a via do contrato e a matrícula do imóvel;

Liberação de recursos: Com o contrato devidamente registrado, o dinheiro é liberado em até cinco dias. 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRAR UM APARTAMENTO PARCELADO 
Os documentos necessários para financiar um apartamento na cidade do Rio de Janeiro são:

RG;

CPF;

COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA;

CERTIDÃO DE ESTADO CIVIL (certidão de nascimento, casamento ou divórcio);

Contracheque no caso de você ser assalariado;

Extratos bancários e Imposto de Renda (IR), se você é autônomo;

Contrato social, CNPJ, extratos bancários e IR se você é empresário;

Para esses documentos é necessário original e cópia. Resumindo: no caso de profissional assalariado, é necessário o contracheque. Para autônomos, os extratos bancários e o Imposto de Renda. E para empresários, além dos extratos bancários e do IR, contrato social, contrato de CNPJ e prolabore. 

E SE EU QUITAR A COMPRA DO APARTAMENTO ANTES DO PRAZO?
Quitar uma compra antes do prazo pode ser um bom negócio, pois os bancos aceitam renegociar os juros e inclusive são legalmente obrigados a aceitar a proposta. 

O QUE FAZER APÓS QUITAR O FINANCIAMENTO DO MEU APARTAMENTO? 
Após a quitação do imóvel, é necessário ir ao banco solicitar o termo de quitação da dívida e registrar no Cartório de Registro de Imóveis. 

Vai comprar seu apartamento e ainda ficou alguma dúvida que não respondemos nesse guia? Entre em contato com a Apartamentos Rio, temos uma equipe de consultores especializados para te ajudar.