Incorporação Imobiliária: Guia Explicativo!

A falta de compreensão acerca do conceito de incorporação imobiliária, assim como a falta de conhecimento sobre a legislação que regula esse processo e os aspectos contratuais envolvidos, muitas vezes resultam em reclamações por parte dos consumidores aos órgãos de defesa do consumidor.

Em termos gerais, a compra e venda de imóveis envolvendo incorporadoras é uma prática bastante comum. Trata-se da negociação de casas, apartamentos e unidades comerciais em condomínio, também conhecidas como unidades autônomas, as quais podem ser vendidas mesmo quando ainda estão em fase de projeto.

A incorporação imobiliária, portanto, consiste no planejamento, estruturação e execução das etapas necessárias para a concretização do empreendimento. Como esse processo frequentemente envolve o pagamento antecipado por parte do comprador e a entrega posterior do imóvel, a existência de legislação específica é de grande interesse para o consumidor, pois visa proteger seus interesses.

Do ponto de vista das incorporadoras, a adesão às normas é importante para a gestão de riscos e o cumprimento das regulamentações, uma vez que é fundamental para qualquer atividade empresarial evitar infrações à lei e problemas fiscais.

Com o objetivo de fornecer um melhor entendimento sobre esse tema, elaboramos este artigo com os principais conceitos relacionados ao processo de incorporação imobiliária. Aproveite a leitura!

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária consiste em um conjunto de processos direcionados à construção de empreendimentos com unidades autônomas, com o propósito de aliená-las, ou seja, vendê-las ainda na fase de projeto ou durante o processo construtivo, a uma ou mais pessoas.

Essa modalidade de negócio imobiliário é regulamentada pela Lei nº 4.591/64, que substituiu a antiga DPL5481/28, que tratava da alienação de edifícios com mais de cinco andares.

As incorporadoras, definidas pelo artigo 29 da lei mencionada, são pessoas físicas ou jurídicas responsáveis pela realização de um empreendimento imobiliário em um terreno de propriedade de terceiros. Assim, um imóvel é incorporado ao terreno.

Além da parte construtiva, essa atividade envolve a comercialização das unidades, tanto em construção quanto a serem construídas, nas quais os compradores se tornam investidores.

Por parte dos compradores promitentes ou cessionários, é fundamental estar atento ao memorial de incorporação, um documento no qual a incorporadora se compromete a entregar os imóveis de acordo com as condições legais e as especificações estabelecidas no momento da alienação.

Outra lei que incide sobre essa atividade é o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), que visa garantir os direitos dos clientes.

Como funciona a incorporação imobiliária?

As etapas da incorporação imobiliária podem ser resumidas em quatro pontos:

1. Incorporadora: responsável por avaliar a viabilidade econômica da obra e estabelecer a parceria entre o proprietário do terreno e a construtora.
2. Construtora: encarregada da execução da construção.
3. Proprietário do terreno: o dono do terreno que cede o espaço para a edificação.
4. Compradores: aqueles que, por meio de contrato e pagamento antecipado, financiam a construção das unidades.

Na prática, as empresas de incorporação adquirem os terrenos, frequentemente oferecendo algumas unidades como forma de pagamento aos proprietários do terreno, estabelecem parcerias com construtoras, iniciam os projetos e comercializam as unidades restantes para obter recursos financeiros para dar continuidade ao projeto.

Uma construtora pode atuar como incorporadora, mas no processo de incorporação, há quatro funções distintas, como mencionado anteriormente.

Modalidades de Incorporação Imobiliária

Existem três modalidades de incorporação imobiliária previstas na Lei nº 4.591/64:

1. Incorporação imobiliária por conta e risco do incorporador:

Nessa modalidade, descrita nos artigos 41 e 43 da referida lei, a construção ocorre em terreno de propriedade do próprio incorporador. Ele se compromete a construir (seja por conta própria ou por meio de terceiros) e vender as unidades, que podem estar em construção ou já concluídas, a um preço e prazo determinados, sem a necessidade da figura jurídica da Comissão de Representantes.

2. Incorporação imobiliária por empreitada:

Descrita no artigo 55 da Lei 4.591/64, a construção por empreitada é também conhecida como construção a preço fechado no mercado imobiliário. Nessa modalidade, um construtor (empreiteiro) é contratado por um preço fixo ou com possibilidade de reajustes, observando os limites estabelecidos pela Lei 4.591/64. Caso seja um preço fixo, o valor da construção não será ajustado, independentemente de variações nos custos da obra. Já no caso de um preço reajustável, o contrato deve prever expressamente o índice de correção a ser utilizado.

3. Incorporação imobiliária por administração:

Nessa modalidade, também conhecida como "a preço de custo", o condomínio é responsável por custear a obra, transferindo assim os riscos para os compradores das unidades. Conforme o artigo 58 da Lei 4.591/64, os adquirentes arcam integralmente com os custos da construção. A Comissão de Representantes, de acordo com o artigo 61 da mesma legislação, é responsável pelo pagamento total dos custos da obra, além de zelar pelo prazo e pela qualidade dos materiais utilizados, garantindo que o construtor ou incorporador não seja o único responsável pela construção.

Incorporar é o mesmo que construir? As incorporadoras e as construtoras exercem atividades distintas?

A construtora é a empresa contratada pela incorporadora para executar a obra de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura do município onde será realizada, bem como as especificações técnicas e o prazo estabelecido para a entrega do empreendimento.

Portanto, a incorporadora e a construtora desempenham funções e têm responsabilidades diferentes. O incorporador pode ser responsável não apenas pela incorporação, mas também pela execução da obra, ou pode financiar diretamente a aquisição da unidade autônoma pelo comprador.

Todos os custos e riscos inerentes à construção, como impostos sobre a mão de obra, responsabilidade técnica e acidentes de trabalho, são de responsabilidade da construtora.

Assim, uma mesma empresa pode desempenhar as duas funções ao mesmo tempo, desde que ambas estejam estipuladas em seu contrato social.

A compra e venda das unidades, embora seja um contrato jurídico celebrado entre o incorporador e o adquirente, também passa pela intermediação dos corretores de imóveis, conforme determinado pela Lei nº 6.530/1978 e pelo Decreto nº 81.871/1978.

Dessa forma, o corretor de imóveis também é um participante importante no processo de incorporação imobiliária.

O que é VGV?

O Valor Geral de Vendas (VGV) representa a soma do potencial total de vendas de um empreendimento imobiliário. Trata-se de uma estimativa realizada pela incorporadora para determinar o valor esperado ao vender todas as unidades pelo preço inicialmente estipulado. Por exemplo, em um empreendimento com 100 apartamentos, cada um custando R$400.000, o VGV seria de R$40.000.000 (quarenta milhões de reais).

É importante ressaltar que o VGV é apenas um valor aproximado e serve como uma ferramenta essencial para avaliar a viabilidade comercial do empreendimento e determinar os recursos que poderão ser alocados para a construção, marketing, entre outros. É comum que o lucro real varie em relação ao VGV devido a fatores normais do mercado imobiliário, como negociações e comissões.

Quais os documentos necessários para a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei 4.195/1964, que estabeleceu um processo mais rigoroso para prevenir golpes na venda de apartamentos na planta.

Para que seu empreendimento esteja em conformidade, é necessário providenciar e entregar ao Cartório de Imóveis os seguintes documentos, em duas vias, com firma reconhecida quando necessário:

1. Requerimento de incorporação, juntamente com o contrato social, se a incorporadora for uma pessoa jurídica;
2. Escritura do terreno ou título de propriedade equivalente;
3. Certidões negativas federais: Receita Federal, Justiça do Trabalho e Justiça Federal;
4. Certidões negativas estaduais: Fazenda Estadual e Justiça Estadual;
5. Certidão negativa de tributos municipais;
6. Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS, tanto para o incorporador quanto para o titular do terreno, caso não sejam a mesma pessoa ou empresa;
7. Certidão Negativa de Protesto de Títulos dos últimos cinco anos;
8. Certidão negativa de tributos municipais do imóvel;
9. Certidão negativa de ônus e ações do registro de imóveis;
10. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel abrangendo os últimos vinte anos;
11. Projeto arquitetônico de construção aprovado pelo órgão competente;
12. Tabelas preenchidas de I a VIII, de acordo com a NBR 12.721/2006, pelo engenheiro responsável, contendo as especificidades técnicas da obra;
13. Alvará de construção;
14. Discriminação das frações ideais de terreno de cada unidade autônoma do empreendimento;
15. Atestado de idoneidade financeira, elaborado por empresa de crédito que opere no Brasil há pelo menos cinco anos;
16. Declaração descritiva da garagem, número de veículos e disposição planejada;
17. Declaração sobre a existência ou não de um período de carência de 180 dias para o empreendimento.

É importante observar que os documentos devem ser entregues ao Cartório de Imóveis com jurisdição sobre a região onde o empreendimento será realizado.

As certidões relacionadas ao incorporador devem ser obtidas em sua cidade de domicílio, dentro dos últimos noventa dias, a menos que haja um prazo diferente especificado no documento.

Caso o proprietário do terreno não seja o incorporador, é necessário que o primeiro conceda poderes de procurador ao segundo, e esse documento deve ser apresentado juntamente com os demais.

Quanto tempo leva para concluir uma incorporação imobiliária?

O prazo para concluir uma incorporação imobiliária sem contratempos depende de diversos aspectos, como delineado a seguir.

Durante a prospecção e compra do terreno, podem ocorrer alterações nos planos diretores e zoneamento que afetam projetos aprovados, até mesmo aqueles que estão em andamento. Além disso, podem existir carências de infraestrutura por parte do município, como falta de saneamento básico ou energia elétrica no local.

No que diz respeito ao desenvolvimento do projeto, licenciamento e aprovação, podem ocorrer atrasos nas avaliações de licenças ambientais e na aprovação do projeto pela prefeitura, além de incertezas quanto às competências nas esferas municipal, estadual e federal.

Durante o lançamento do projeto, podem surgir problemas de estrutura e procedimentos não padronizados nos cartórios para o registro da incorporação, o que dificulta o andamento do processo.

Na construção do empreendimento imobiliário, atrasos e paralisações podem ocorrer devido a decisões judiciais desfavoráveis, como controvérsias relacionadas ao patrimônio histórico ou licenças ambientais, por exemplo.

Por fim, no que diz respeito à conclusão e entrega do imóvel, podem ocorrer dificuldades na obtenção do habite-se devido a mudanças na legislação ao longo da construção, além de possíveis atrasos no processo de repasse dos valores de financiamento do comprador.

No entanto, para evitar contratempos na incorporação imobiliária, é fundamental contar com a orientação de profissionais capacitados em questões jurídicas, a fim de analisar esses pontos, preveni-los e remediar possíveis problemas dentro do possível.

Quanto aos principais marcos da incorporação imobiliária, desde a compra do terreno, desenvolvimento do projeto, obtenção do alvará de aprovação, registro da incorporação, lançamento, início e conclusão da construção, obtenção do habite-se e repasse, o prazo para conclusão de todo o processo pode ser de aproximadamente 36 meses. No entanto, o cumprimento desse prazo depende da agilidade da incorporadora, devidamente assessorada, em lidar com os possíveis obstáculos que possam surgir.

Direitos dos consumidores previstos na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº. 4.591/1964)

De acordo com a doutrina, os consumidores devem estar cientes de alguns cuidados previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC), regido pela Lei nº. 8.078/1990. Alguns desses cuidados incluem:

1. Ter o prazo de entrega da obra indicado de forma clara e sem justificativas vagas para eventuais atrasos no contrato;
2. Formar uma Comissão de Compradores para representá-los em assuntos relacionados ao bom andamento da obra;
3. Receber informações sobre o progresso da obra a cada seis meses;
4. Ser indenizado por eventuais prejuízos decorrentes de atrasos ou não conclusão da obra dentro do prazo estabelecido;
5. Impedir alterações no projeto e execução da obra, tanto nas áreas comuns quanto nas unidades, que possam prejudicar terceiros. Tais alterações só podem ser feitas com a aprovação unânime dos interessados.

É importante ressaltar que esses cuidados devem ser observados tanto pelo incorporador quanto pelo consumidor, a fim de evitar que o consumidor seja prejudicado devido a problemas decorrentes da incorporação imobiliária.

Como funciona esse processo com os nossos imóveis?

Nossos corretores possuem acesso a toda a documentação necessária e têm contato direto com as construtoras e incorporadoras. Dessa forma, nossos corretores especializados fornecem todo o suporte e informações, desde o período de obras até a entrega do imóvel. Assim, você não precisa se preocupar com quase nada e pode acompanhar a construção do seu novo lar no Rio de Janeiro!

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Conclusão

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