Entenda o Prazo de Entrega de Imóvel na Planta: Seus Direitos e Deveres

A compra de imóveis na planta é uma opção cada vez mais popular entre os consumidores, oferecendo a promessa de um lar personalizado e muitas vezes com um preço mais acessível. No entanto, um dos principais pontos de preocupação para quem investe nesse tipo de propriedade é o prazo de entrega. Este artigo tem como objetivo esclarecer o que os compradores de imóveis na planta precisam saber sobre esse prazo, seus direitos e deveres ao longo deste processo.

• O Prazo de Entrega na Compra de Imóveis na Planta

Quando se adquire um imóvel na planta, o comprador está, em essência, financiando a construção da propriedade. Portanto, é fundamental entender que a entrega do imóvel não é imediata, sendo passível de variações ao longo de sua construção. O prazo de entrega varia de acordo com diversos fatores, incluindo o estágio da construção, o tamanho do empreendimento e a complexidade da obra. Normalmente, esse prazo é estipulado no contrato particular de compra e venda. Ante ao prazo necessário para entrega do imóvel adquirido, traz a esta modalidade de aquisição, a possibilidade de diluição e flexibilização na quitação do equivalente à 30% (trinta inteiros por cento) do valor total do imóvel, durante o período de obras. 

• O Papel do Contrato de Compra e Venda

O contrato de compra e venda é o documento mais importante na negociação de um imóvel na planta. O contrato deve conter informações detalhadas sobre o prazo de entrega, bem como as condições que podem afetá-lo, como eventos imprevisíveis e força maior, bem como as obrigações das partes envolvidas, conforme Art. 35-A, da Lei nº 47.591/64, em que se lê:

“Art. 35-A.  Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:  

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;            

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;             

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;                   

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;              

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;           

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;                 

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;               

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;             

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;                

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;              

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;              

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. “

 É essencial que os compradores o analisem minuciosamente e, se necessário, contem com a ajuda de um advogado especializado emdireito imobiliáriopara suscitar dúvidas da melhor maneira. 

• O Prazo de Tolerância

Além do prazo de entrega estipulado, é comum que o contrato inclua uma cláusula de tolerância. Isso significa que o Vendedor/ Incorporador possui um tempo adicional para concluir a obra sem que seja considerado em atraso. A quantidade de tempo de tolerância pode variar, mas é geralmente de alguns meses. A legislação Brasileira diz em seu Art. 43- A, também da Lei nº 47.591/64, o prazo de tolerância permitido, é de 180 (cento e oitenta) dias corridos,  levando em conta a necessidade de esclarecimentos à parte compradora dos motivos aos quais se faz necessário o uso de tal prazo. Em contrapartida, protege o Incorporador Vendedor quanto à eventuais penalidades quando ultrapassado o prazo que os180 (cento e oitenta) dias corridos, enquanto o mesmo gozar deste prazo. Veja:

(...) “Art. 43-A.  A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. “ (...)

• O Que Fazer em Caso de Atraso na Entrega?

Se o prazo de entrega ou o período de tolerância for excedido, o comprador tem direitos específicos. É fundamental estar ciente deles:

1. Notificação ao Incorporador: O comprador deve notificar o desenvolvedor do empreendimento, seja na pessoa do Incorporador, ou Parceiro envolvido, por escrito sobre o atraso. Recomenda-se que essa notificação seja realizada por meio de um advogado ou de forma registrada, garantindo assim um registro do evento e garantindo todos os elementos para eventual prova.
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3. Negociação de Prazo: Após a notificação, o Incorporador têm-se por obrigação em se comprometer a entregar a propriedade em um prazo razoável. Como acima dito, negociação deve ser necessariamente registrada por escrito.
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5. Multas e Indenizações: Caso o Incorporador não cumpra o novo prazo acordado, o comprador tem direito a multas e indenizações. Estas penalidades também devem estar detalhadas no contrato de compra e venda. Se o atraso for significativo e o comprador não desejar mais a propriedade, ele pode rescindir o contrato e receber a restituição do valor pago, mais eventuais indenizações, levando-se em conta legislação pertinente inclusive, o Código de Defesa do Consumidor.

Por fim, o prazo de entrega de imóveis comprados na planta é um ponto de atenção importante para os compradores. É crucial entender os termos do contrato de compra e venda e estar ciente dos direitos e deveres em caso de atraso na entrega das chaves. Ter um advogado especializado nesse tipo de transação imobiliária pode ser extremamente útil para garantir que seus interesses sejam protegidos.

Lembre-se de que as leis e regulamentos podem variar de acordo com a jurisdição e a legislação local, portanto, é fundamental consultar um profissional do direito imobiliário para obter orientações específicas para a sua situação.

Escrito por Mariana Vieira Maciel - Advogada especialista em Direito Imobiliário e Contratual -  175.662 OAB/RJ 

Fonte: Silva, Bruno de Mattos e Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos / Bruno de Mattos e Silva. – 13. ed. – São Paulo: Atlas, 2021. ISBN 978-85-97-02619-1 1. Compra e venda de bens imóveis – Brasil. 2. Mercado imobiliário – Brasil. I Título;

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm;

https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/prazo-de-tolerancia-de-180-dias-para-entrega-de-obras-2500-validade;https://www.jusbrasil.com.br/artigos/6-garantias-em-caso-de-atraso-na-obra-superior-a-180-dias/843927676;