TIPOS DE CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIAS NO RIO DE JANEIRO

Construir um imóvel na cidade do Rio de Janeiro é um processo que envolve muitas fases desde a escolha do terreno até a conclusão dos últimos acabamentos, o que pode levar anos. Por isso, cada lançamento imobiliário carioca é uma oportunidade de comprar imóveis, seja para moradia permanente ou por temporada.

Há 3 tipos de construções imobiliárias. Todas elas possuem legislações específicas e a seguir, você vai entender como funciona cada uma delas. A Lei 4.591/64 estabelece três modalidades para incorporações imobiliárias. São elas por conta e risco do incorporador, por empreitada e por administração.

OBRA POR INCORPORAÇÃO
Incorporador é a pessoa jurídica ou física, sendo comerciante ou não, que administra a construção em parceria com o proprietário do terreno. 

No mercado imobiliário, a construção por incorporação ou empreitada, também é conhecida como construção a preço fechado. É o tipo de construção mais comum para apartamentos na planta à venda nas grandes cidades. 

Na empreitada de preço fixo, a mais comum, não é possível reajustar o valor da construção, independente de variações no custo das obras e sejam quais forem as causas. 

Já na construção a preço reajustável, situação menos comum, o valor fixado no contrato só poderá ser alterado por condições atípicas e expressas em contrato. Nas duas formas, o preço é pré-fixado considerando o valor atual do m² na região. 

O artigo 56 da Lei 4.591/64, obriga a propaganda dos imóveis construídos pela modalidade de empreitada reajustável. Abaixo um trecho do texto constitucional:

“Em toda a publicidade ou propaganda destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade”.

Resumidamente, a construção por incorporação é a junção de duas ou mais partes para a formação de algo muito maior. A compra de apartamentos por incorporação é realizada com o imóvel ainda na planta, quando a edificação está em andamento, ou até quando a construção já está concluída.

OBRA POR ADMINISTRAÇÃO
A construção por administração, também prevista em lei, é conhecida como obra a preço de custo. Nessa modalidade de empreendimento, o condomínio fica obrigado a custear a obra e a transferir os riscos para os compradores. Ou seja, na construção por administração, o empreendimento é financiado pelos próprios condôminos, que fazem aportes financeiros para a construtora executar a obra. 

O trecho do texto da lei que salienta essa obrigação:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra. 

Ainda assim, na maioria das vezes, em obras por administração os clientes pagam um valor mais baixo do que na obra por empreitada. No entanto, quando há alteração no prazo de entrega da construção ou se por algum motivo é necessária a ampliação dos gastos, os compradores pagam a mais pelos apartamentos.

Outra questão importante, é que no mercado imobiliário, há também a obra por administração com preço máximo garantido pelo incorporador, o que garante ao cliente um preço limite de pagamento pelo imóvel, o que minimiza as inseguranças na aquisição do apartamento.

Um dos principais benefícios da obra por administração é a redução dos tributos. Diferente da obra por empreitada, os dois impostos PIS e Cofins (Programa de Integração Social e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social), são recolhidos apenas uma vez na modalidade por administração. (na obra por empreitada o recolhimento acontece duas vezes).

OBRA POR EMPREITADA
A legislação sobre obra por empreitada está entre os artigos 610 a 626 do código civil. Na construção por empreitada, todos os fornecedores de serviços, materiais e equipamentos são contratados pela construtora. Nesse regime, a construtora tem autonomia em todas as fases, exceto nas empreitadas parciais, que envolvem mais de uma construtora. 

Em poucas palavras, a principal diferença entre a construção por empreitada e a construção por administração é quanto ao preço. Enquanto na construção por empreitada normalmente o comprador sabe qual é o valor exato da unidade, na construção por administração o preço poderá sofrer alteração ao longo do tempo.

Todos os 3 tipos de construções imobiliárias apresentam suas vantagens e suas questões importantes a serem levadas em conta. Havendo dúvidas sobre qual apartamento comprar, não hesite em procurar a Apartamentos Rio. Somos especialistas no assunto e vamos ajudá-lo a adquirir seu apartamento ideal nas melhores condições.

DIFERENÇA ENTRE CONSTRUTORA E INCORPORADORA
As construtoras e as incorporadoras são partes fundamentais na construção de um empreendimento. Ambas realizam atividades complementares, mas distintas. 

A incorporadora articula o negócio imobiliário. Ela é a responsável por identificar oportunidades, realizar estudos de viabilidade, adquirir o terreno e desenvolver o produto imobiliário a ser construído.  

Já a construtora é a empresa responsável por executar a obra do empreendimento de acordo com as especificidades técnicas e as leis em vigor.   

Uma construtora deve:

Contratar mão de obra;

Providenciar máquinas e equipamentos;

Estar por dentro das principais tecnologias construtivas;

Efetuar testes de qualidade e ensaios tecnológicos.

Uma incorporadora deve:

Buscar instituições financeiras são encarregadas de emprestar o dinheiro para a concretização do empreendimento;

Dar orientações para ajudar os empreendedores a colocar seus produtos no mercado, tornando-se capazes de realizar bons negócios imobiliários;

Fomentar a arquitetura e a engenharia para realizar projetos, orçamentos, planejamentos e cronogramas;

Contratar consultorias especializadas para a obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, aprovações em órgãos públicos.

PORQUE COMPRAR IMÓVEIS COM UMA IMOBILIÁRIA
A compra de imóveis no Rio de Janeiro é uma transação financeira que envolve milhares e muitas vezes milhões, além de possuir muitos trâmites burocráticos como documentos, certidões, ida ao cartório, ao tabelionato de imóveis e à prefeitura. 

Fazer tudo isso sem um corretor é frustrante e trabalhoso. Por isso, comprar apartamentos com uma imobiliária como intermédio é uma grande vantagem pelo conhecimento técnico de mercado e segurança na compra que boas imobiliárias proporcionam. Sem contar que o cliente poupa o tempo dos processos burocráticos e consegue flexibilidades de pagamento.

A princípio, entender todas essas definições pode ser complexo e até difícil. Mas não se preocupe, a Apartamentos Rio vai te ajudar em todas as etapas de compra do seu apartamento. Entre em contato para agendar uma visita e conhecer o imóvel desejado. Você será atendido pelos corretores mais especializados do Rio de Janeiro!